Agregando valor a ativos imobiliários
Caso o interesse seja agregar valor, é importante selecionar um especialista em gestão e desenvolvimento imobiliário
As pessoas físicas tinham como cultura investir em imóveis. Isso sempre foi encarado como uma forma de proteção dos ativos, principalmente nas empresas e famílias mais conservadoras. As empresas durante muito tempo mantinham-se como proprietárias dos imóveis que ocupavam.
Devido à inflação, além da instabilidade econômica do passado e às elevadas taxas de juros, a titularidade dos imóveis representava uma proteção do patrimônio.
Normalmente os imóveis valorizam-se ao longo do tempo, especialmente devido às melhorias urbanas. A partir de um certo momento, as oportunidades de ganhos deixam de existir; além disso, quando os imóveis ficam desocupados, passam a representar despesas significativas aos seus proprietários.
Nos últimos anos, a estabilidade monetária e o controle da inflação trouxeram novas variáveis e oportunidades de negócios e proteção, colocando-se como alternativas à aquisição de imóveis.
Nos países desenvolvidos, não é hábito que as empresas tenham a titularidade de seus imóveis. Não há empate de capital e as companhias passam a não ter gastos com contas que não estão relacionadas com seu negócio principal. No caso de venda de imóveis, o capital levantado poderá servir para reduzir o nível de endividamento, ou investir em planos de expansão ou mesmo como capital de giro.
Por sua vez, imóveis vazios de pessoas físicas representam significativo custo com manutenção e impostos. Terrenos vazios permitem o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários que agregarão significativo valor.
Quanto a operações no setor industrial, há algumas maneiras:
· Sale & Lease Back – venda do imóvel para terceiros, concomitantemente com a locação para o antigo proprietário, por longo prazo;
· Built to Suit – construção sob medida de uma nova unidade, por um investidor, e aluguel de longo prazo para a empresa dona do terreno (neste caso seria a desmobilização de unidade existente para uma nova, ou uma nova unidade sem a titularidade).
· Para áreas desocupadas, venda ou, quando possível, desenvolvimento de um empreendimento imobiliário para agregar valor.
Alguns cuidados devem ser tomados quando da decisão por desmobilizar, tais como estar assessorado por um advogado competente (análise da documentação, compromisso de venda e compra, e escritura), contratar empresa especializada para fazer avaliação do imóvel (definição do valor desejado para a venda) e contar com empresa especializada na venda de imóveis.
Caso o interesse seja agregar valor, é importante selecionar um especialista em gestão e desenvolvimento imobiliário.
Sem dúvida que a opção mais vantajosa para proprietários de imóveis (empresas ou pessoas físicas) é esta última, pois permitirá ganhos significativos.
Após as adequadas avaliações de desenvolvimento imobiliário e definição do tipo de produto que a legislação permite, o proprietário deve buscar empresa idônea do mercado, normalmente valendo-se de concorrência. Dentro dos veículos legais mais utilizados, a Sociedade de Propósito Especifica – SPE é a que mais se destaca para esta finalidade, onde o proprietário vende seu terreno para esta sociedade, em dinheiro ou permuta, e a seu critério poderá também ser sócio dessa própria SPE. Recomenda-se a contratação de uma empresa especializada para assessorar o titular do imóvel, em todas as etapas do processo: concorrência para escolha do parceiro, venda, SPE do imóvel, jurídica, tributária e acompanhamento global.
O dono do imóvel poderá agregar um valor ainda maior nessa operação se desenvolver o empreendimento imobiliário sem parceiros. Neste caso, deverá contratar uma empresa especializada em desenvolvimento e gestão imobiliária, que fará toda a gestão do empreendimento, contratando diretamente terceiros para prestar todos os serviços necessários.
Harry Kaufman — Engenheiro civil especialista no setor de desenvolvimento imobiliário.